В Украине по разным оценкам не достроены и вовремя не введены в эксплуатацию около 5 тыс. многоэтажек. Каждый десятый дом построен с нарушениями требований и закона. Проблему недостроев в стране не решали долгое время. Теперь же Кабмин сделал первый шаг на этом пути – создаст черный список жилья, которое не приняли в эксплуатацию. Такие списки местные власти должны будут сформировать до 15 апреля и предоставить их Министерству развития громад и территорий до 15 мая 2022-го.
Зачем это нужно и чего в таком случае ждать инвесторам проблемных ЖК – узнавал OBOZREVATEL.
Какие дома включат в перечень?
Сколько недостроенных домов в Украине и в каком они состоянии, пока сказать сложно. Эксперты приводят разные цифры. К примеру, архитектор и активист Виктор Глеба утверждает, что проблемных строительств у нас около 5 тыс. По его словам, почти каждая пятая многоэтажка – недострой.
«Я называю это строительной рулеткой. 5 патронов – и один будет ваш. Как говорится, крутите барабан…» – говорит Глеба.
Чтобы узнать, сколько недостроев на самом деле, в правительстве запланировали некую «инвентаризацию». Кабинет министров предусмотрел ряд критериев, исходя из которых жилые дома, которые не ввели в эксплуатацию, будут вносить в своеобразный черный список. Речь идет об объектах, которые:
-
относятся к объектам строительства со средними (СС2) и значительными последствиями (СС3) – от пяти этажей и выше;
-
финансирование строительства осуществлялось с использованием привлеченных средств физических и/или юридических лиц;
-
объекты строительства не приняты в эксплуатацию в срок свыше двух лет с запланированной даты ввода в эксплуатацию согласно договорам, которыми привлечены средства физических и/или юридических лиц, или согласно проектной документации;
-
строительные работы на объекте строительства не производятся более двух последних лет.
О старте формирования списка местная власть должна оповестить граждан до 25 декабря. Подавать к нему информацию могут как физические, так и юридические лица. Жилье в тех домах, которые попадут в перечень, может значительно подешеветь.
Само собой, этот перечень не будет включать всех долгостроев, ведь каждый случай – уникален и может не попасть под критерии. Бывают случаи, когда по документам должен быть построен дом на 3-4 этажа, а по факту строится на 12, или же вокруг строительства идет только имитация работ. Но инвесторам, которые переживают, попадет ли их дом в список, стоит для начала узнать, зачем этот перечень и что дальше будет с долгостроями.
Зачем нужен список?
На каждый из домов в перечне должно быть заведено дело, которое включает, при наличии, информацию о техническом состоянии объекта, количестве проживающих людей, данные о заказчике, причину приостановки строительства и т.д. Фактически, собрана полная информация. Но зачем это Министерству? Будут ли они достраивать эти дома? Этого в правительстве пока не озвучили.
По словам юриста и консультанта по недвижимости Ивана Кудояра, подобный список создается не столько для того, чтобы выявить проблемные строительства, а скорее для того, чтобы собрать налоги. По его мнению, это первый шаг к созданию реестра строящейся недвижимости.
«Сначала будет реестр строящихся домов, потом – реестр квартир. О реестре строящихся квартир говорится давно. Он позволит Кабинету министров контролировать застройщика, чтобы не было двойных продаж. Но это делается не столько для того, чтобы помочь инвесторам, а чтобы было понятно, сколько строится квартир, за какую стоимость они продаются и сколько взимать налогов. Здесь речь идет об интересах государства», – говорит Кудояр.
В то же время Глеба уверен: создавать подобный список усилиями местной власти всей страны не имеет смысла. Ведь вся информация по строительствах уже есть в ДИАМ(бывшая ГАСИ), и ее можно было бы систематизировать гораздо быстрее.
Что будут делать со списком дальше?
По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, формирование перечня недостроев – это только первый шаг на пути решения проблемы. Дальше необходима «дорожная карта» по завершению этих объектов. Пита видит ее так:
-
Проведение технического, юридического и финансового аудита с расчетом сметы завершения строительства того или иного объекта.
-
Подтверждение количества граждан, которые вложили средства в тот или иной объект, и разработка механизма беспроблемного получения ими квартир по окончании строительства.
-
Решение земельных вопросов, вопросов разрешений на строительство, подключения к инженерным сетям, если, например, строительство велось незаконно или с нарушениями.
-
Привлечение девелоперов к достройке того или иного объекта взамен на различного рода преференции в виде выделения отдельных участков под их будущие проекты.
-
Привлечение коммерческих или иных кредитных организаций для предоставления льготных кредитов для завершения проекта.
-
Разработка механизмов инвестиционных конкурсов, в которых главными обязательствами застройщика стали бы регламентация сроков строительства, финансовые и технические возможности компаний по достройке и контроль за самим строительством.
-
Разработка эффективных механизмов во избежание появления новых недостроев.
«Хочу отметить, что на данный момент большинство новостроек сдается с несоблюдением графика: задержка составляет от 3 месяцев до 1,5 лет, – рассказывает Пита. – Причин тому несколько: девелоперские просчеты или непрофессиональный менеджмент, проблемы с местными органами власти, прошлогоднее фиаско реформы ГАСИ, отсутствие финансов (особенно, если реализация проекта ведется за средства инвесторов-покупателей жилья). В любом случае порядок определения недостроев выглядит очень важным в реформе градостроения и способен заложить фундамент решения проблемы недостроев. Другого пути решить эту проблему просто нет».
Что дальше будет со списком, есть ли какая-то «дорожная карта» дальнейших работ – в правительстве пока не оглашают. Глава партии «Слуга народа», депутат Елена Шуляк, анонсируя инвентаризацию долгостроев на своей странице в Facebook, лишь отметила: «Местные госадминистрации должны тщательно изучить актуальную ситуацию и придумать, что делать с долгостроями, чтобы люди наконец-то смогли решить жилищные проблемы».
Значит ли это, что проблему долгостроев хотят снять с государства и переложить на плечи местной власти? Глеба уверен: цель другая. Список формируют, чтобы выделить наиболее привлекательные объекты, которые можно передать «нужным» компаниям и закончить с максимальной выгодой: «Здесь хотят повторить схему «Укрбуда», когда самые выгодные строительства отдали под достройку за бюджетные деньги. Кто-то опять хочет миллиард долларов».
Чего ждать инвесторам?
Пока инвесторы недостроенных ЖК думают о том, попадут ли их дома в список и стоит ли попытаться продать проблемную недвижимость, эксперты уверяют: инвесторам инвентаризация пока никак не поможет. Ведь даже если дом попадет в список – достроить его пока никто не обещает.
«При чем тут инвесторы? – удивляется Глеба. – То, что государство пересчитает недострои, им не поможет. У каждого инвестора своя проблема. И что с того, что будет список? «Аркада» по нему достроит «Патриотику»? Нет. В первую очередь надо было не списки создавать, а посадить тех, кто дал разрешения на реконструкцию туалета со строительством ЖК без документов о землеотводе».
В целом, проблема сейчас не в самих долгостроях, а в системе, которая позволяет застройщикам работать по своим схемам и в итоге ни за что не отвечать. Поэтому даже если в Украине создадут реестр недостроев или достроят некоторые ЖК за счет государства – проблему это не решит. Ведь пока власть будет решать вопрос с одними комплексами, рядом уже будут вырастать новые.
